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住展預(yù)測(cè)！2017小宅推案比例3成以上，4房將成毒藥

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2016-12-02

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住展預(yù)測(cè)！2017小宅推案比例3成以上，4房將成毒藥

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】住展雜誌2016年12月1日指出，除非房?jī)r(jià)大幅滑落或不動(dòng)產(chǎn)賦稅降低，否則購(gòu)屋壓力若變化不大，2017年小宅戶數(shù)比例應(yīng)可維持在3成以上、且較2016年還高，但4房以上的大坪數(shù)房型因高總價(jià)、重稅而成為票房毒藥，除豪宅案外，多數(shù)建案會(huì)儘量避免規(guī)劃這類產(chǎn)品。

據(jù)住展雜誌統(tǒng)計(jì)，2016年截至11月25日為止，北臺(tái)灣新成屋、預(yù)售屋所規(guī)劃的小宅(2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型)共10,823戶，連續(xù)4年達(dá)1萬(wàn)戶以上。但占總體戶數(shù)比例約32.49％，占比較2015年同期微減0.76％，更比2014年降低3.1％。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少，北臺(tái)灣2016年截至11月25為止，小套房新增戶數(shù)僅448戶，較2015年同期的665戶減少217戶，更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經(jīng)理何世昌分析，2016年小宅供給量雖仍不少，但還算在安全水位之下，並未出現(xiàn)爆量的問(wèn)題。值得注意的是，除了臺(tái)北市以外，小套房接受度與推案量並沒(méi)有外界想像那麼熱絡(luò)，關(guān)鍵就在於生活空間過(guò)於狹小，只適合投資，不適合長(zhǎng)期自住。市場(chǎng)接受度最高的小宅，其實(shí)是介於20~30坪之間、大約2房或2+1的房型，既有稍大的起居空間、總價(jià)也不致於過(guò)高。

此外，2016年北臺(tái)灣新建案所推出的10,823戶小宅中，有5,787戶在雙北市；也就是說(shuō)，高達(dá)約53.5％的小宅集中在大臺(tái)北。事實(shí)上，2011年來(lái)大臺(tái)北小宅都占北臺(tái)灣小宅比重五成以上，顯示大臺(tái)北高房?jī)r(jià)環(huán)境成為催生小宅的主要產(chǎn)地。

住展雜誌企研室經(jīng)理何世昌指出，最大宗、也是推案主流房型依然是三房；無(wú)論市場(chǎng)如何變化，三房型(含2+1、3+1房)占比都在4成以上。原因是三房的坪數(shù)與房間數(shù)最符合一般家庭需求，即便時(shí)空不斷變化，三房還是居於龍頭地位不變，不過(guò)三房坪數(shù)有縮水以壓低總價(jià)的趨勢(shì)。

倒是四房型以上的大坪數(shù)住宅和開(kāi)放式格局，更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場(chǎng)高峰，大坪數(shù)、豪宅型產(chǎn)品獲利空間最高，投資客狂掃貨，建商就拚命推大坪數(shù)房型，2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉(zhuǎn)後投資客退場(chǎng)，加上持有稅飆高，大坪數(shù)占比快速滑落，2016年僅剩約15％。

開(kāi)放式格局(工業(yè)住宅、特定區(qū)住宅)正好與大坪數(shù)房型相反。在房市走弱後，消費(fèi)者多買(mǎi)大幅降價(jià)的物件，但因房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)大於地價(jià)跌幅，如果是近幾年才取得土地的建案，宥於成本缺乏足夠本錢(qián)跟進(jìn)大降價(jià)，於是土地成本較低、可大幅壓低售價(jià)的工業(yè)住宅再度興起。